外枠方式と内枠方式の違いから保証料不要ローンまで完全ガイド

【この記事のポイント】

住宅ローンを組む際、多くの人が「保証料」という費用に直面します。借入額3,000万円・返済期間35年の場合、約60万円〜217万円もかかるため、トータルコストに大きく影響する重要な要素です。支払い方法の選び方や保証料不要の住宅ローンとの比較を理解しないまま契約すると、想定外の出費や損につながることもあります。

この記事では、保証料の仕組みと相場、外枠方式・内枠方式の違い、保証料不要の住宅ローンとの比較、繰り上げ返済による返金まで、後悔しない選択のために必要な情報を詳しく解説します。

今日のおさらい：要点3つ

• 住宅ローンの保証料は保証会社が債務者の代わりに返済するための費用で、3,000万円・35年の場合、約60万円〜217万円が相場
• 支払い方法は「外枠方式（一括前払い）」と「内枠方式（金利上乗せ）」があり、外枠方式は繰り上げ返済で一部返金される
• 保証料不要の住宅ローンもあるが、融資手数料（借入額の2.16%程度）がかかるため、トータルコストを比較することが重要

この記事の結論

住宅ローンの保証料は、債務者自身を守るものではなく、金融機関のリスクを軽減するための費用です。返済不能になっても債務は消えない点を理解しておくことが大切です。

支払い方法は2種類あり、外枠方式（一括前払い）は初期費用が高いが繰り上げ返済で一部返金され、内枠方式（金利上乗せ）は初期費用が抑えられるが返金されません。保証料不要の住宅ローンは融資手数料がかかり、メガバンクは3万円程度、ネット銀行は借入額の2.16%（3,000万円で約65万円）が目安です。

繰り上げ返済の予定があるなら外枠方式、初期費用を抑えたいなら内枠方式が向いています。保証料の返金は繰り上げ返済と借り換えの2パターンで、返金額は短縮期間と事務経費によって変わるため、トータルコストで比較して選ぶことが重要です。

住宅ローンの保証料とは何か

保証料の目的と仕組み

住宅ローンの保証料とは、返済が困難になった際に保証会社が債務者の代わりに金融機関へ返済するための費用です。病気や失業など何らかの事情で返済が困難になった時、契約者に代わってローン保証会社が立て替えてくれます。

ローンを組む際には、多くの金融機関が「住宅ローン保証会社との契約」を条件として挙げているため、契約者は融資先に対して一定の保証料を支払うことになります。保証料は金融機関ではなく「ローン保証会社」に支払います。

保証料の仕組みを理解すれば、なぜ必要なのかが納得できます。

重要な点は、保証料を支払っても債務者自身の債務が消えるわけではないということです。保証会社が代わりに返済した後、債務者は保証会社に対して返済義務を負うことになります。つまり、保証料は金融機関のリスクを軽減するための費用であり、債務者自身を守るものではありません。

保証料の相場

借入額3,000万円・返済期間35年の場合、保証料は約60万円〜217万円が相場で、金融機関によって金額が大きく異なります。保証料の相場は、住宅ローンの借り入れ金額の2%です。

3,000万円を借り入れた場合の保証料（一括前払いの場合）の例は以下の通りです。

返済期間	保証料の例
15年	約36万円〜約126万円
20年	約45万円〜約156万円
25年	約52万円〜約182万円
30年	約58万円〜約201万円
35年	約62万円〜約217万円

別の金融機関の例では、3,000万円を35年で借り入れた場合、保証料は約64万円が目安です。返済期間が35年間の場合には、借入金額の2.06％程度が相場ですが、金融機関によって異なります。

正直なところ、「保証料だけで数十万円もかかる」と知って驚く人は本当に多いです。

保証料の計算方法

保証料は「借入金額」「返済期間」「審査結果」によって決まります。返済期間が10年の場合は0.85％程度、20年の場合は1.48％程度、35年の場合は2.06％程度が相場になっています。

3,000万円を借り入れたときの保証料は、借入期間が35年であれば61万8,000円、借入期間が20年であれば44万4,000円が目安になります。

大手銀行Aの住宅ローン保証料の場合（借入額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.50％）、一括の場合は19万1,370円、分割の場合は33万9,552円です。

保証料の支払い方法と比較

外枠方式（一括前払い）

外枠方式は、住宅ローン契約時に保証料を一括で支払う方法です。保証料は住宅ローンとは別に支払うため、借入額には含まれません。

メリットは、金利が低い（保証料が上乗せされないため）、繰り上げ返済で保証料の一部が返金される、トータルの支払額が内枠方式より少ない点です。

デメリットは、初期費用が高い（数十万円の現金が必要）、短期間で返済すると手数料を差し引かれて返金額が少ない点です。

外枠方式の最大の特徴は、繰り上げ返済すると支払った保証料の一部が返金される点です。例えば、借入期間が30年の住宅ローンを契約する場合、30年分の保証料を最初にまとめて支払うことになります。もし、30年のローンで25年目に繰り上げ返済するのであれば、多く支払ったことになる5年分の保証料が、契約内容に応じて一部返金される仕組みです。

よくあるのが、「繰り上げ返済で全額返ってくると思っていた」というパターン。実際には事務経費を差し引いた金額が返金されるため、期待より少ないことがあります。

内枠方式（金利上乗せ）

内枠方式は、保証料を金利に上乗せして毎月分割で支払う方法です。保証料は0.2%程度金利に上乗せされます。

メリットは、初期費用が抑えられる（まとまった現金が不要）、毎月の返済額に含まれるため管理しやすい点です。

デメリットは、トータルの支払額が外枠方式より多い、繰り上げ返済でも保証料は返金されない点です。

内枠方式の場合、分割・内枠方式の場合、金利に上乗せする形で保証料を支払う仕組みとなっています。保証料が返金されることはありません。

どちらがお得かは、自分のライフプランに合わせて選ぶことが大切です。

どちらを選ぶべきか

外枠方式が向いている人は以下の通りです。初期費用を用意できる、繰り上げ返済の予定がある、トータルコストを抑えたい、低金利で借りたい人です。

内枠方式が向いている人は以下の通りです。初期費用を抑えたい、繰り上げ返済の予定がない、毎月の返済額で管理したい人です。

ケースによりますが、「繰り上げ返済の予定があるなら外枠方式、初期費用を抑えたいなら内枠方式」が基本です。

保証料不要の住宅ローン

保証料不要の仕組み

保証会社の利用を融資条件とする金融機関が増えていますが、すべての金融機関が保証会社の利用を必要としているわけではなく、なかには保証会社を利用しない住宅ローンを取り扱う金融機関もあります。その場合は、保証料を支払う必要はありません。

保証会社を利用しないタイプの住宅ローンは保証料がかかりません。物件には借入先金融機関の抵当権が設定されます。このタイプの住宅ローンは、「融資手数料型」ともいわれます。ネット銀行の住宅ローンでは「融資手数料型」が主流です。

最初は半信半疑だったんですが、実際に「保証料不要で初期費用が抑えられた」という声は本当に多いです。ただし、融資手数料がかかる点には注意が必要です。

保証料不要でも融資手数料がかかる

保証料を支払いたくない場合には、保証会社を利用しない「保証料不要」の住宅ローンを利用する選択肢もあります。ただし、そのような商品は融資手数料が必要なケースも多く、トータルで見ると必ずしも負担を抑えられるとは限りません。

メガバンクとネット銀行の比較例は以下の通りです。

金融機関	事務手数料	保証料
M銀行（メガバンク）	3万2,400円（保証会社手数料）	約60万円（3,000万円・35年の場合）
S銀行(ネット銀行)	借入額の2.16％（3,000万円で約65万円）	不要

りそな銀行の融資手数料型では、保証料は不要ですが、融資手数料としてお借入金額の2.2%（消費税等込）がかかります。3,000万円を借り入れた場合、融資手数料は66万円です。

SBI新生銀行の住宅ローンでは、保証料は原則として0円です（パワースマート住宅ローンの審査結果によっては全国保証株式会社の保証を付すことをご提案する場合があります。その場合の保証料は、全国保証株式会社よる審査結果により一律ではございません）。

トータルコストで比較する

保証料不要の住宅ローンを選ぶ際は、融資手数料を含めたトータルコストで比較することが重要です。確認すべきポイントは、保証料の有無、融資手数料の金額（定額型か定率型か）、繰り上げ返済時の返金の有無、金利水準、団信の内容などです。

実は、「保証料不要だから安い」と思って選んだら、融資手数料が高くてトータルでは損だったというケースもあります。

保証料の返金について

保証料が返金される2つのパターン

保証料が返金されるのは、外枠方式を選択していて繰り上げ返済をする場合と、住宅ローンの借り換えをする場合の2パターンがあります。ただし、繰り上げ返済による返金は、繰り上げ対象期間があまりにも短い場合、手数料を差し引くとほとんど返金されない可能性もありますので気をつけましょう。

初期費用として保証料を支払う一括前払い型の場合、繰り上げ返済をすることで返戻を受けられる可能性があります。例えば、35年間の返済期間に対して保証料を支払った場合、10年目に完済すれば、支払った保証料の一部が戻ってくるのです。

返金額の計算方法

返金額は、未経過保証期間に対応する保証料から事務経費を差し引いた金額となります。繰り上げ返済を行うことで、保証料の一部が返還される可能性がありますが、短縮期間に応じた額が返還されますので、その効果は繰り上げ返済の時期そして額によって異なります。

一括・外枠方式を選んでおり、繰上げ返済を行う場合は、どのくらいの保証料の返還があるのか事前に確認しておきましょう。

よくある質問

Q1. 住宅ローンの保証料は誰のための費用ですか？

A1. 保証料は金融機関のリスクを軽減するための費用であり、債務者自身を守るものではありません。保証会社が代わりに返済した後、債務者は保証会社に対して返済義務を負います。返済不能になっても債務は消えません。

Q2. 3,000万円を35年で借りた場合の保証料はいくらですか？

A2. 約60万円〜217万円が相場で、金融機関によって金額が大きく異なります。借入金額の2.06％程度が目安です。審査結果によっても変わります。

Q3. 外枠方式と内枠方式、どちらがお得ですか？

A3. 繰り上げ返済の予定があるなら外枠方式、初期費用を抑えたいなら内枠方式が向いています。トータルコストで比較すると、外枠方式の方が総支払額は少なくなります。

Q4. 保証料は繰り上げ返済で全額返金されますか？

A4. いいえ、全額ではありません。未経過保証期間に対応する保証料から事務経費を差し引いた金額が返金されます。短縮期間が短いと、手数料を差し引いてほとんど返金されない可能性もあります。

Q5. 保証料不要の住宅ローンは本当にお得ですか？

A5. 融資手数料がかかるため、トータルで見ると必ずしも負担を抑えられるとは限りません。ネット銀行の場合、融資手数料は借入額の2.16%（3,000万円で約65万円）が目安です。

Q6. 内枠方式で保証料は返金されますか？

A6. いいえ、内枠方式の場合は保証料が返金されることはありません。金利に上乗せする形で毎月分割払いしているため、繰り上げ返済や借り換えでも返金されません。

Q7. 保証料と融資手数料の違いは何ですか？

A7. 保証料は保証会社への支払いで、外枠方式なら繰り上げ返済で一部返金されます。融資手数料は金融機関への支払いで、返金されません。メガバンクは保証料型、ネット銀行は融資手数料型が主流です。

Q8. 住宅ローンの審査で保証料が変わることはありますか？

A8. はい、審査結果によって保証料は変わります。信用情報や勤続年数、年収などが影響し、リスクが高いと判断されると保証料が高くなる可能性があります。

Q9. 保証料を払わないと住宅ローンは組めませんか？

A9. 保証会社を利用しない「保証料不要」の住宅ローンもあります。ただし、その場合は融資手数料が必要なケースが多く、審査結果によっては連帯保証人が必要となる場合もあります。

Q10. 保証料の返金はいつもらえますか？

A10. 繰り上げ返済や借り換えの手続き完了後、通常1〜2ヶ月程度で返金されます。金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

まとめ

住宅ローンの保証料は、返済が困難になった際に保証会社が代わりに返済するための費用で、借入額3,000万円・返済期間35年の場合、約60万円〜217万円が相場です。保証料は金融機関のリスクを軽減するための費用であり、債務者自身を守るものではありません。

支払い方法は「外枠方式（一括前払い）」と「内枠方式（金利上乗せ）」の2種類で、外枠方式は繰り上げ返済で一部返金されますが、内枠方式は返金されません。繰り上げ返済の予定があるなら外枠方式、初期費用を抑えたいなら内枠方式が向いています。

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住宅ローンでは、毎月の返済額だけでなく「保証料」「手数料」「団信」などの費用も確認しておく必要があります。特に保証料は、金融機関によって「一括前払い型」「金利上乗せ型」など仕組みが異なり、選び方によって総返済額に差が出るケースもあります。

「住宅ローンの保証料って何？」「必ず支払う必要がある？」「保証料なしのローンとの違いは？」という方は、こちらの記事もぜひ参考にしてください。

▶︎ 住宅ローン 保証料とは？仕組みと必要性を解説
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