住宅会社ごとに違う「コミコミ価格」と「坪単価」の表示を同じ物差しに直し、岐阜で新築の総額を正しく比べるための注意点を示す

チラシの坪単価だけでは、新築の総額は比べられません。理由は単純で、坪単価の「坪」の数え方と、価格に含める工事の範囲が会社ごとに違うからです。同じ30坪の家でも、延床面積で割るか施工面積で割るかで坪単価は1〜2割変わります。比べるべきは坪単価ではなく「入居までに払う総額」で、その内訳を同じ項目に並べ直したときに初めて差が見えてきます。

日曜の夜、ダイニングテーブルに3社のチラシを並べて、スマホの電卓で坪単価を計算する。A社は1,500万円台、B社は坪48万円、C社はコミコミ価格。「これ、同じ土俵で比べていいの？」「太陽光が入っている会社と入っていない会社を、どうやって並べるの？」「結局、うちはいくら用意すればいいの？」。計算するほど数字がばらけて、チラシを冷蔵庫に貼ったまま数週間が過ぎる。迷うのは当然で、価格表示のルールが業界で統一されていないからです。この記事を読み終えると、3枚のチラシを同じ表に書き写して、抜けている項目を自分で埋められるようになります。

【この記事のポイント】

• 坪単価は「何坪で割ったか」「何を含めたか」で1〜2割動く数字で、単体では比較の材料にならない
• 総額は建物本体・付帯工事・外構・地盤改良・諸費用・土地の6ブロックに分けて並べると、抜けが見える
• コミコミ価格も万能ではなく、含まれる範囲を書面で確かめるところまでが比較の作業

この記事の結論

• 一言で言うと、坪単価を捨てて「総額の内訳表」で比べる
• 最も重要なのは、3社とも同じ6ブロックに数字を埋め直すこと
• 失敗しないためには、付帯工事と外構と地盤改良を「別途」のまま放置しない
• 迷ったら、含まれる仕様の一覧を紙で出してもらえるかどうかで会社の姿勢を見る

大垣市で3社のチラシを並べた夫婦が、坪単価の計算で行き詰まる理由

坪単価の「坪」は延床面積とは限らない

実は、坪単価の分母には少なくとも2種類あります。ひとつは延床面積で、建築基準法上の床面積の合計。もうひとつは施工面積で、玄関ポーチやバルコニー、吹き抜けまで含めた広い数字です。分母が大きいほど坪単価は安く見える。同じ建物価格1,700万円でも、延床30坪なら坪56万円台、施工面積35坪なら坪48万円台になります。チラシに「坪48万円」とあったとき、それがどちらの面積で割ったものかを確かめないと、比較の出発点からずれてしまいます。

「本体価格」に含まれる工事の範囲が会社で違う

坪単価のもう一つの落とし穴が、分子の中身です。よくあるのが、建物本体価格に給排水の引き込みや屋外電気工事、仮設工事が入っていない表示。これらは付帯工事として後から加わり、一般的には数十万円から百万円単位で動きます。さらに照明・カーテンレール・エアコン・網戸のように「本体に含む会社」と「オプション扱いの会社」が分かれる項目もある。当店の定額コミコミ価格は建物本体価格に本体工事と消費税を含む表示ですが、それでも土地代・付帯工事・外構・地盤改良・オプション・諸費用は別です。コミコミという言葉だけで安心するのではなく、含まれる範囲を一覧で確かめるところまでが比較になります。

大垣周辺は地盤改良と外構が総額を動かしやすい

岐阜のローカルな事情も総額に効きます。大垣市を含む西濃の平野部は木曽三川の低地にあたり、県や市が河川ごとの洪水浸水想定区域図を公開しているエリアです。地盤が軟らかい土地では地盤調査の結果で改良工事が必要になり、工法によっては百万円前後の追加が出ます。加えて車社会の岐阜では駐車場2〜3台分のコンクリートが当たり前で、外構費用は建物価格の1割前後が一般的な目安。坪単価にはこのどちらも入っていません。チラシの数字がきれいでも、大垣の土地に建てた瞬間に増える項目がある、という前提で読むと冷静になれます。

3社の見積もりを同じ物差しに直すための判断基準と、実際に比べた人の確認事項

総額を6ブロックに分け直す比較表

坪単価を横に置いて、次の表に3社の数字を書き写してみてください。空欄が出た項目は「含まれていない」か「まだ聞いていない」のどちらかで、それ自体が確認リストになります。

ブロック	中身の例	坪単価表示で抜けやすい点
建物本体	構造・内外装・標準設備・消費税	消費税込みか、標準設備の範囲
付帯工事	給排水引き込み・屋外電気・仮設・確認申請	「別途」の一言で概算すら出ないことがある
外構	駐車場・フェンス・ポーチ・植栽	建物の1割前後が目安なのに見積もりに載らない
地盤改良	調査費・改良工事	調査後に確定するため初回見積もりに入らない
諸費用	登記・ローン手数料・火災保険・印紙	物件価格の7〜10%程度が一般的な目安
土地	土地代・仲介手数料・造成	岐阜市の住宅地は㎡6万円台が平均で、面積で大きく動く

岐阜県の地価公示では住宅地の平均が県全体で1㎡あたり4万円台、岐阜市で6万円台。大都市圏より敷地は確保しやすい一方、土地の広さと造成の有無で総額の変動幅は建物より大きくなります。

比較に使える判断基準4つ

ケースによりますが、3社を並べるときに私たちが勧めている基準は4つです。ひとつ目、坪単価の分母を延床面積に統一して自分で割り直す。ふたつ目、標準仕様の一覧を紙で出してもらい、太陽光・食洗機・照明・カーテンレール・網戸の有無を印で確かめる。当店の建物本体価格には太陽光発電システムやZEH仕様、食器洗い乾燥機付きのシステムキッチン、全室LED照明、カーテンレールまで標準で含まれますが、他社でこれらが後付けなら、その金額を足して初めて同じ土俵になります。3つ目、付帯工事と外構の概算を「仮でもいいので」と頼んで数字を出してもらう。4つ目、保証と点検の期間を横に並べる。構造の初期保証10年や定期点検の時期は会社で違い、価格差の理由がここに隠れていることが少なくありません。この4つで見ると、安く見える会社と実際に安い会社が入れ替わることがあります。

実際に比べた2組が、決める前に確認していたこと

岐阜市内の賃貸に住む30代の共働き夫婦は、坪単価の一番安い会社に決めかけていました。相談に来られたとき、正直なところ「また営業されるのでは」という顔をされていた記憶があります。プランアドバイザーが「その坪単価、何坪で割った数字か聞きました？」と尋ねると、「え、延床じゃないんですか」と奥さま。持ち帰って確かめると施工面積で割った数字で、延床に直すと3社の差はほとんど消えていました。最終的に決め手になったのは価格ではなく、付帯工事の概算を初回から書面で出した会社かどうか。入居後の変化は小さくて、「家計簿の住宅欄に、予定外の項目が増えなくなった」と話してくれました。

もう1組は、各務原市から通う40代の会社員。親からの資金援助があり、総額の上限を先に決めていた方です。比較中に迷ったのは、コミコミ価格の会社と、本体価格が安く見える会社のどちらが上限内に収まるか。そこで6ブロックの表を渡し、3社の営業担当に同じ表を埋めてもらう方法を取りました。「表を渡したら、1社は付帯工事の欄を空欄で返してきたんです」。その空欄が判断材料になりました。決定前に確認したのは、地盤改良が必要になった場合の上限額と、契約後に増額が出る条件。住宅ローンは最終判断が金融機関になるため、上限額に余裕を残した借入額で事前審査を通してから契約に進んでいます。

よくある質問

Q1. 坪単価が安い会社は、総額も安いと考えていいですか？

A1. 限りません。分母が施工面積か延床面積かで1〜2割、付帯工事の扱いでさらに差が出ます。総額の内訳表で比べるのが確実です。

Q2. コミコミ価格なら追加費用は出ませんか？

A2. 建物本体の範囲では出にくいものの、土地代・付帯工事・外構・地盤改良・諸費用は別です。当店の定額コミコミ価格も同じ考え方で、含まれる範囲は一覧で確認できます。

Q3. 諸費用はどのくらい見ておけばいいですか？

A3. 一般的には物件価格の7〜10%程度が目安です。登記・ローン手数料・火災保険・印紙などが中心で、省令準耐火構造の住宅は火災保険料が割安になる傾向があります。

Q4. 外構費用が見積もりに載っていないのは普通ですか？

A4. 初回見積もりでは載らないことが多いです。建物価格の1割前後が一般的な目安なので、駐車場2〜3台分を前提に概算を頼んでください。

Q5. 地盤改良の費用は事前にわかりますか？

A5. 地盤調査をしてから確定します。大垣周辺の低地では改良が必要になる例もあり、当店では地盤調査と地盤保証10年を標準としています。上限の目安を先に聞くと安心です。

Q6. 太陽光や食洗機が標準の会社と、オプションの会社はどう比べますか？

A6. オプションの会社の見積もりに、その設備を足した金額で比べます。当店は太陽光発電・ZEH仕様・食器洗い乾燥機・全室LED照明が建物本体価格に含まれる仕様です。

Q7. 当店の参考価格はいくらですか？

A7. 公式サイト掲載の参考価格で、平屋21坪1,625.8万円〜、二階建て28坪1,768.8万円〜です。土地・仕様・広さで変動し、土地代や外構・諸費用は含みません。

Q8. 比較の材料を持って相談に行っても大丈夫ですか？

A8. むしろ歓迎です。他社の見積もりを6ブロックに書き直すお手伝いもしています。相談は無料で、セカンドオピニオンとして使っていただいて構いません。

まとめ

チラシの坪単価は、分母と分子の決め方が会社ごとに違う数字です。延床面積に統一して割り直し、建物本体・付帯工事・外構・地盤改良・諸費用・土地の6ブロックに書き写すと、安く見えていた会社と実際に安い会社が入れ替わることがあります。大垣周辺では地盤改良と駐車場の外構が総額を動かしやすく、坪単価にはどちらも入っていません。3社を同じ表で並べることが、比較の第一歩です。

この記事のまとめ：要点3つ

• 坪単価は延床面積で割り直し、含まれる仕様を紙で確かめてから比べる
• 総額は6ブロックの表で並べ、空欄が出た項目こそ次に聞くべきこと
• 付帯工事・外構・地盤改良の概算を初回から出す会社かどうかが、姿勢の判断基準になる

冷蔵庫に貼ったチラシを一度はがして、3社の数字を同じ表に書き写すところから始めてみてください。

埋まらない欄が出たら、その欄について質問するつもりで相談に来ていただければ十分です。当店では家づくり無料相談会を定休日を除く毎日開いており、オンライン住宅相談会も自宅から参加できます。他社の見積もりを持ち込んで6ブロックに直す作業も、予算・土地・ローンの整理も無料です。岐阜市を中心に岐阜県内と愛知県北西部で対応していますので、他の住宅会社と比べたうえでのセカンドオピニオンとしても使ってください。電話は058-201-3031（火・水曜定休）です。

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